Konkurrenzen im Bauturbo

Das am 30.10.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 257) in Kraft getretene Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung ist kaum in Kraft, schon zeigen sich erste Anwendungsprobleme auf.

Die Novelle des Baugesetzbuchs enthält mit den Befreiungsvorschriften § 246e, § 31 Abs. 3 und § 34 Abs. 3a Überschneidungen im Anwendungsbereich, die durch das Gesetz selbst nicht aufgelöst werden.

Denn: Wer im überplanten wie unbeplanten Innenbereich eine Befreiung erreichen möchte, hat nun gleich mehrere Befreiungsmöglichkeiten zur Auswahl, welche allerdings unterschiedliche Anforderungen an die Befreiung stellen.

Die (kaum justiziable) Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB ist demgegenüber den vorgenannten Befreiungsmöglichkeiten immanent.

Ein Beispiel: Wer im Bereich eines Bebauungsplan eine Befreiung - etwa von der Geschossflächenzahl - erhalten möchte, könnte nun über den novellierten § 31 Abs. 3 BauGB eine Befreiung beantragen, was mitunter voraussetzt, dass es sich um einen Einzelfall oder um einen von mehreren vergleichbaren Fällen im Plangebiet handelt. Das Einzelfallerfordernis setzte dabei in der Vergangenheit sehr hohe Hürden an die der Befreiung zugrunde liegende Begebenheit. Der Sachverhalt, der die Befreiung begründet, durfte im ganzen Baugebiet kein zweites Mal vorhanden sein. Nicht verwunderlich, dass diese Variante in der Praxis kaum zum Erfolg führte.

Wieviele vergleichbare Fälle im Baugebiet nunmehr mit Einführung des Zusatzes „oder in mehreren vergleichbaren Fälle“ in § 31 Abs. 3 BauGB möglich sind, verbleibt bis zur Klärung durch die Verwaltungsgerichte ungewiss.

Demgegenüber könnte die gewünschte Befreiung auch direkt über § 246e BauGB beantragt werden. Dann wäre - neben der Zustimmung der Gemeinde und einer überschlägigen Umweltprüfung - maßgebliche Voraussetzung, dass die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist, was ungleich leichter zu begründen ist.

Kurzum, es ist daher im überplanten Innenbereich in der Regel klar, welche Befreiungsvorschrift durch den Bauherren anzustreben ist.

Unklar ist demgegenüber, wie juristisch damit umzugehen ist, das § 246e Abs. 1 BauGB somit § 31 Abs. 3 BauGB praktisch obsolet macht (vergleichbarer Fall übrigens: § 34 Abs. 3a BauGB für den unbeplanten Innenbereich). Es ergibt sich mithin eine Gesetzeskonkurrenz, deren Auflösung aktuell juristisch offen ist.

Landet der Antrag erst einmal im Raster des § 31 Abs. 3 BauGB oder § 34 Abs. 3a BauGB, sind die Anforderungen an die Genehmigung höher und bis zur Klärung durch die Rechtsprechung auch konturlos.

Viel spricht dafür, von einem redaktionellem Missgeschick auszugehen, welches in der Antragstellung im Genehmigungsverfahren dringend Beachtung finden sollte.

Abschließend sei angemerkt, dass - soweit die Anforderungen erfüllt sind - im Geltungsbereich eines Bebauungsplans weiterhin eine Befreiung nach der „alten“ Befreiungsvorschrift des § 31 Abs. 2 BauGB vorteilhaft sein kann, da diese aufgrund der Bindung der überprüfungsfähigen Zustimmung der Gemeinde nach § 36 BauGB justiziabel und damit planbarer macht.

Raoul Matheis